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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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燕郊vs花桥投资价值比较征文三等奖3篇  

2016-05-20 05:15:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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燕郊VS花桥投资价值比较征文三等奖3

 

 

第一篇  燕郊总体的投资价值要优于花桥!

 

作者:张先生

 

 

1,距离市中心距离。燕郊优于花桥

江苏花桥到上海市区43公里

目前沪昆城际地铁已通。是从上海安亭站引出,终于昆山花桥站,全长6公里左右。从上海安亭站出发,抵达昆山花桥站,仅仅需要5分钟的时间。如果从花桥到上海市中心,需要40分钟左右,票价7元。

燕郊开发区与北京约37.0公里

201512月底,平谷两会消息,平谷线已获得国家发改委批复,2020年通车。

  据推算,届时从宋庄坐快线去北京市区仅需15分钟左右,燕郊到东四环仅需20分钟。 

  除了地铁,京秦高速也力争在今年开工,预计2017年通车,届时燕郊到六环路仅需5分钟!

    (大焕点评:交通规划到时谁也不知道会拐到哪里去,因此不作考虑。)

2,产业   花桥总体面积产业规模弱如燕郊 

 

花桥

2006年以来,花桥镇主导产业由工业向服务业转移,服装、制鞋等劳动密集型工厂陆续迁出,工业所占比重明显下降,现代服务业的发展同时也带动了制造业向研发、销售两端升级

2014年,花桥镇共有工业企业853家,利税总额8.8138亿元,利润总额3.6468亿元,资产合计401.6422亿元,工业产值140.2506亿元(轻工业产值占9.42%,重工业产值占90.58%);其中规模以上工业企业72家,利税总额6.9992亿元,利润总额3.7421亿元,资产合计136.4662亿元,规模以上工业产值120.1643亿元,规模以上工业经济效益综合指数为176.21%

2014年,花桥累计引进服务外包企业127家,营业收入超过亿元的总部企业有17家, 全年实现服务业增加值152.03亿元,比2013年增长24.6%;服务业在三次产业中的比重由2005年的30%上升到2014年的80%。  

 

燕郊

2009年起,随着京东文化科技园、燕郊空港物流园、中兴北方工业园区、百世金谷国际产业基地等高端科技园区的出现以及知识密集型产业的引进,燕郊产业优势也逐渐浮出水面。2013年,燕郊高新区实现财政收入67.48亿元,占三河市的81.5%

燕郊的产业发展有着明晰的未来版图——以中兴通讯以及汉王制造为代表的电子信息产业、以阳光硅谷电子科技有限公司为代表的新能源产业、以神威药业为代表的生物医药产业以及新材料产业、机械制造产业、软件及服务外包业。而实现众产业齐发展,要始终坚持主动融入、全面对接、同城一体、借势发展的理念,这简单的16个字中无不透露着与北京的互动和融合。

2015年燕郊高新区完成地区生产总值1000亿元以上,财政收入达到120亿元以上,园区高新技术企业达到300家,实现产值500亿元,经济贡献率达到70%

 

3, 人口,燕郊的人口规模及吸附能力要强于花桥

花桥镇是江苏省昆山市辖镇,与花桥经济开发区实行区镇合一体制。镇域面积50.09平方公里,2014年户籍人口36457人,外来暂住人口100716人,辖12个社区、3个行政村。

根据燕郊高新区公布的数据,2015年末,燕郊辖区总人口达到65万人,其中城镇常住人口30万人,另有流动人口35万人。

燕郊最引以为傲、也是其未来最大的动力来源恰恰来自其吸纳的北京外溢人口。这个基数庞大的北漂群体构成了燕郊第一代移民,他们拥有较高的受教育水平,更吃苦耐劳的创业精神,并且日益展现出强大的消费需求和消费能力。这个优质的消费市场奠定了燕郊的城市空间布局和发展形态,随着北京对产业和外来人口限制门槛愈来愈高,燕郊的第一代移民对这座新城市的主导能力将越来越大,不仅是消费市场,还包括产业的集聚、城市精神的塑造等。

 

4,房产  燕郊的投资价值要大于花桥

 

花桥

   作为上海外溢刚需族最关注的区域,花桥因为上海地铁11号线延伸段而闻名,区域内一直以适合首置刚需的两房为最热销。

9000/平方米的单价,这样的价格高于昆山大多数区域,然而就是这样的高房价,依然让上海外溢刚需客群趋之若鹜,原因很简单,上海太贵了。花桥房价之所以高出昆山不少,主要是因为上海地铁11号线延伸段延伸至花桥,上海和花桥之间完全可以通过地铁实现双城生活,加之花桥国际商务城的规划超前,而引入的品牌开发商多,比如万科集团、绿地集团、象屿集团等,这些都使得花桥的房地产开发水平处于一个较高水平。

 

燕郊

 房地产之所以能成为燕郊的支柱性产业,北京对人口虹吸却无法安置,从而溢出到环京。

 

 这个长周期的表给我们一个最直观的印象,是从大趋势来看,燕郊的房价,始终上涨。

从2015年5月开始,燕郊房价进入了快速上升通道。受京津冀协同发展政策利好,受北京市政府东迁影响,也受全国性救市政策影响,燕郊房价一手房从2015年5月均价一万左右,到2016年2月,均价已达到17000以上,一年时间,燕郊房价上涨70%。据和讯房产查阅,去年某国企开发商在燕郊拿下的住宅用地,楼面价已近万元,这也预示着燕郊房价仍有可能上涨。

截止燕郊在2015年底,全部一手房库存,已经降低到6000套。并且,燕郊几个新盘,几乎都处于停盘状态,偶尔开盘,也如挤牙膏一般只放出几百套房源而已。按照往年燕郊年均去化4—6万套新房的速度,6000套一手房库存,对于一个普通的县级市或许存在压力,但对燕郊来说,几乎就是过往一个季度的放量。实际上,燕郊已经进入了二手房时代。

 

总结。

从区位,产业,人口规模及各自房产市场特点来看。燕郊房产总体的投资价值要优于花桥。

和任何市场一样,决定房产市场本质也是需求和供求决定。燕郊作为目前的睡城,是燕郊的骄傲!实际上,这只是燕郊快速非均衡发展下的后遗症,而非真正意义上的负外部性。恰恰相反,燕郊最引以为傲、也是其未来最大的动力来源恰恰来自其吸纳的北京外溢人口。小富进城,大富进京。

上海的分散平衡发展政策,目前就是上海的远郊,嘉定,青浦,奉贤,松江的人口密集程度和吸附能力还远远不够,所以就更不要说环远郊的花桥。据考察,花桥多是投资置业,但真正往在花桥而在上海上班的相当少。住宅空置率非常高。

这只是整体的分析。

以2015年数据为基准,北京市在15年时间中,人口增长了806万,年均增长75万人。但是过去10多年,中国人口流动如此汹涌,流动到北京如此之多,外溢到燕郊也不过60万人。

所以分析燕郊总体投资价值于花桥是不够的,还要必须指出:就是投资燕郊,也要看具体楼盘的位置和实际情况。

再论燕郊与花桥的房产投资价值比较:大城市的溢出效益和房产的实际价值

先来大范围来谈论商品的价值。商品的价值总的来说是由供求规律来决定的。巨大的,有强烈支付需求和相对较少的不可替代的供给,之间的比例越大,相对应的商品价值就越大,溢价的期待会越大。

作为房产也是一样。作为不动产的商品房产的价值在于,可自住,可租,可抵押,可卖。在中国,房产还和很多实际功能联系,比如学位,上户等。一定区位的房产需求越多,价值就越高,极端会出现天价,或者制造房屋砖块贵过黄金。需求越少,价值越低,极端不仅会低于制造成本,甚至表现为0价或者负价。

再来判断区域未来房产价值,就要看未来有多大真实的需求,有多大的什么样的消费群体来实际租住,自住,购买。

所以房产价值很重要的一个判断标准,是要看二手房的交易价格和活跃程度。它才能真实反馈该区的房产价值。而一手房因为炒作或者政策的限制有可能会出现一段时期趋涨。在未来的存量时代,二手房才能见真章,接盘者也就是上帝。潮退了,才知道谁在裸游!

燕郊与天安门直线距离约30公里,西北距首都国际机场25公里,南距天津港120公里,身处京津唐都市圈核心地带,是河北省离北京市区最近的地方。这样的区位优势,甚至超越了北京行政区内的平谷、延庆等远郊区县。

北京,中国首都,也是世界性城市,吸引着全国的人口和世界的交流。燕郊的发展正是北京的吸虹和溢出效应。燕郊的人口从1992年建区之初的2.3万人,激增至目前的65万人;财政收入从1992年的5000万元增至2013年底的67.48亿元。在北京土地增值和资源外溢的过程中,燕郊分享了这些红利。

毫不忌讳燕郊目前的价值主要是作为北京睡城。睡城,首先可睡,可住,这也是巨大的真实需求。由于地理位置,交通等,燕郊还会加大,继续承接北京的外溢。人口还会迅猛增加。

但随人口的增加,本地的配套和产业也会增加。燕郊势必是京津冀圈不可忽视的存在!!

北京首位城市的溢出效益和大量的真实需求,也就是燕郊房产的未来价值所在。

花桥因为地理位置,环上海,但更多是因为限购的政策带来的投资性需求,非大城市的自然溢出规律而带来的自然增长。

近十几年来,上海的产业郊区化策略和平衡发展计划,效果是不佳的。郊区的人口增长比例是相对较低。就是上海目前就是上海的远郊,嘉定,青浦,奉贤,松江及港口新城的人口密集程度和吸附能力还远远不够,所以就更不要说环远郊的花桥。据考察,花桥多是投资置业,但真正往在花桥而在上海上班的相当少。住宅空置率非常高。

城市化总的规律是集聚,集中,而非分散。未来经济的发展,是以高端服务业,特别是科技,金融等知识性产业为主导。而表现在城市上要求人口更加集聚,要求是加密!!

在承接上海城市的溢出效益上,上海的近郊会表现更好。

所以判断,未来花桥等类似环大都市等地的房产多因政策限制而非城市化自然溢出规律的投资是堪忧的。

在未来的存量时代,二手房才能见真章。

结合第一篇和现在的论述,总的来说,所以分析燕郊房产总体投资价值优于花桥的。

但我也反复提出,仅仅得出这样结论是不够的,在实际房产投资就是投资燕郊,也要看具体楼盘的位置和实际情况。要多作实地考察。

 

第二篇:燕郊VS花桥投资价值比较

 

作者:唐龙华

 

对于河北三河市燕郊镇与江苏昆山市花桥镇的投资价值,本人认为燕郊完胜花桥。我们可以从以下几方面来比较。

首先,我们来了解下燕郊与花桥的基本情况:

燕郊镇位于河北省廊坊市三河市区西,地处河北、北京边界的一个三角地带,但位于北京东部。距三河市政府25千米,距北京市区30千米。燕郊因春秋战国时期地处燕国城郊而得名,踞今已有3000多年的历史,有“天子脚下,御驾行宫”之美誉。童老师《买房的革命》有说燕郊在新中国计划经济时代,外地有很多中央部委的机构回不了京,就都安营扎寨于燕郊,燕郊还有七八所大学,若干所河北省级重点中小学。近几年,燕郊大力发展房地产业,市场直接面向北京,买房能落户河北,成为许多外地人尤其是东北那些地方人进京的一个重要‘跳板’。连续若干年,这个小小的河北乡镇,房屋供应量达到全北京市的一半,并且跃升为河北省级重点经济开发区。由此可见燕郊在河北省的地位是相当有份量的。

花桥镇是江苏省昆山市辖镇,地处苏沪交界处,紧靠上海,距上海市静安区35千米,而距上海的虹桥交通枢纽只有26千米,但距苏州市区有48千米。有“江苏东大门,苏沪大陆桥”之称。其经济结构长期以农业为主。改革开放后,第二产业崛起。2006年被批准为以现代服务业为主导产业的省级开发区,随后第三产业服务业开始上升占主导地位,但由于其人口规模,地段,产业及政策等的限制。不能产生大规模聚集及引领郊应。

我们都知道北京和上海都是强一线城市,可以说是两个超级城市且都是有相当投资价值的,但现在在限购限贷下,投资门槛越来越高。对于普通工薪阶层来说,要一步到位几呼是不可能,但机会总是有的。饭要一口一口吃,路要一步一步走。根据童老师《买房的革命》战术上农村包围城市,我们可以从大城市周边城镇起步,作为进京进沪的跳板。要能吸引我们去卫星城镇投资,我们首先得判断其地理位置,所处地段如何,地段上有什么产业结构,再看其外来人口的流入或人口聚集度怎么样,新楼盘销售如何及二手房成交是否活跃,主要购房人群都是哪些等。现在我们仔细分析如果选择这两个卫星城镇作为标的,哪些人会顺势而为成为时代的宠儿,哪些人会被这个时代大潮流抛弃。

 

一,在与京、沪两市CBD中心距离上,燕郊优于花桥

    在地理位置上,燕郊毗邻北京,花桥毗邻上海,但燕郊在北京的东面,花桥则位于上海的西面(这是其劣势)。北京和上海的产业特别是高端服务业主要都在城市的东面,发展重心也东移。北京CBD主要在东二环与东三环之间,燕郊距离东二环32KM,跟离东三环27KM。而花桥距离上海最近的虹桥CBD31KM,跟离徐家汇CBD 34KM,跟离陆家嘴CBD40KM,这些数据帮助我们初步得出地段上燕效优于花桥。

 

二,比较两地的房价,燕郊高过花桥,竞争力燕郊优于花桥

百度数据不难发现燕郊和花桥本地人口不是很多,投资置业主要是外来人口。而本地的经济状况和产业结构都不足以产生很多的就业岗位吸引外来人员。但从新闻报道和其它渠道,两地的购房需求还是相当的旺盛。这原因值得我们深思。我分析一是由于北京和上海严格的限购限贷政策下,有相当多的一部分人由于购房需求外溢。二是一部分人跟风,恐慌性入市。三是投机客。现阶段燕郊楼市的普遍均价已经超过15000/平米,不少项目的单价已经突破20000元,最贵的楼盘已经达到27000/平米。而花桥镇均价在10000/平米左右,最贵楼盘没有超过18000/平米的。从一手房价格上判断,燕郊购房的人多于花桥的。从供需上看,房价上涨是由于供不应求,反之是由于需求的人多,供应跟不上推升了价格。燕郊房价为何涨这么快?直接原因是有大量需求,开发商看好这块地,愿意投资,随着规模消费人口的生活需求增加,也吸引了大量民营资本投入进包括地产、商业、医疗、教育,餐饮等各个领域。河北政府我想是最大的赢家,房子卖得越多,税收也就越多,为了吸引更多的外来人口在此投资置业,他们也会更加规划好当地基础设施和提升公共服务,毕竟这是一块好肥肉。燕郊的购房人群主要是来自北京上班的,是真实的有效需求,一手房和二手房交易相当活跃,现在燕郊已进入限购时代了。由于北京的购房高门槛及限购限贷政策,相当多的一部分人会考虑环京区域,从通勤距离上,燕郊是环京区域中最优的,你可以天天早上开车,坐公交或地铁,下班后再回而不会产生太大的厌恶情绪。而环京其它区域如大厂,香河,固安等,由于与北京CBD太远,在这些地方置业而在北京上班,花在路上的时间已经超出了我们忍受的通勤时间,或许有些人能坚持1,甚至2个月,再之后恐怕只能周末回来住住,周一到周五还是只能在上班附近租房住了。随着越来越多的人懂点大城市化的知识,在购不着北京前提下,他们会选择在燕郊置业而不会去大厂,香河等环京地方。再以燕郊为跳板,采取农村包围城市的战术,买入北京的房子。

现在我们来看看花桥,由于上海的限购限贷,最近房价也在涨。但我们仔细分析这波上涨的原因,不难发现这不是真实的有效需求。来花桥购房的人群主要也是来自上海的外来人口,一部分是没有在上海买房的,另一部分是投机客。他们是怕上海的房价继续大涨,而恐慌性在周边置业,谋求资产的升值,来弥补上海楼市未来的的大涨。投机者的推波助澜,加速了这种情绪。这样的逻辑投资,买房是很可怕的。这也最终会印证童老师的判断:环一线城市楼市是最可怕的陷阱,他最终会毁灭财富。为什么说其是可怕的陷阱呢?这您得好好学习童老师的大城市化理论。文章前说了花桥离上海CBD比较远,通勤时间久,很少听到有人住在这里,而在上海上班。即使有些先前买在这里的,他们也体会了通勤时间的久所带来的滋味。聪明的人应该是借着这波人为的上涨趋势把房子卖了。童老师《买房的革命》中说到买房子要考虑到三个要素:好住,好租,好卖。后来他在博文中又增加了一个变量:好贷。细观花桥,如果你买了这里的房子,有2个要素是不符合的。一不好租,二不好卖。本地户籍人口基本都有自住房,而外来人口又非常少。在上海特别是上海东部上班的人是不会来花桥租房的,即使11号线已对接花桥开通。没有外来人口,房子不好租,租金也便宜。想卖?去看看当地的中介,他们都忙着帮开发商推销一手楼。您那二手房,有价无市,不割肉,应该是很难卖出去了。

 

三,从人口居住聚集效应,燕郊优于花桥

    童老师《世纪大迁徙》中说到:人聚财聚,人散财散。中国的人口城市化已经结束,但真正的大城市才刚刚起步。前面提到由于花桥的房价是人为推涨,不是有效需求支撑的。从供给上来看,花桥有很大的库存。从价值上来讲,无论是生活的便利,学校的配套,医院的规模,这里的房子不值那个价。当地的人口,就业和收入不足以支撑这么高的房价。随着大城市化的发展,城市越来越收缩,越来越集中。上海高端服务业向东部CBD越来越集中,会吸引更多的人往东部CBD聚集,毫无疑问这对花桥是大利空。况且现在“火爆”的市场下,花桥二手房的成交是很少的,当这一波一手房交房后进入二手房和入住时代,检验的时间就会到来。在可以预见的未来,花桥将是下一个环大都市域的鬼城。燕郊虽也是环京区域,但其房价是真正的外溢人口支撑,入住率高。人们可以在北京国贸上班,在燕郊居住。随着北京大力发展其东部CBD的产业,就会产生更多的就业机会,吸引更多的人来,这对燕郊是大利好。

    综上所述,投资价值燕郊完胜花桥。

 

大焕点评:此文真正理解了“外溢人口”到底是什么概念。

 

 

第三篇:燕郊VS花桥投资价值比较

 

射天狼

 

 

一、 两个区域的基本面 

 

1. 花桥 

    位于中国的百强县之首昆山,是昆山离上海最近的一个镇,昆山已经完成高度的产业聚集,已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。昆山市中心距离上海的虹桥交通枢纽只有40公里,上海的11号线已跟花桥对接,并且已经开通。上海到昆山的高铁只需要15分钟,早已通车多年,大约15分钟一班,非常方便。2015年,大约昆山整体的房价也不过在均价6000元每平米左右。距离上海最近的花桥镇,地铁已经开通,房价在10000元左右。(以上源自风格纯粹老师的有关论述、搜狗百科)。

 

2. 燕郊 

 

    燕郊位于潮白河东畔,西与通州区隔河相望,燕离北京天安门直线距离30公里,隶属河北省三河市。燕郊西北距首都国际机场25公里,南距天津港120公里,地理位置优越, 建成区面积50平方公里,总人口75万,已成为京东地区最富发展实力、发展魅力、发展活力的现代化中等城市。全区教育体系完善,拥有8 所大专院校、25所中小学、多所幼儿园,师资力量雄厚,基础教育水平和办学条件位居河北前列。产业聚集方面拥有燕郊高新区,是河北省通讯与电子专用设备产业园区、廊坊市软件外包服务基地和廊坊市生物医药健康产业园区。(以上源自燕郊政府网站相关信息)

 

二、 分析的逻辑过程 

童大焕老师提出的宏观上的“人聚财聚人散财散”和微观上的“物以类聚人以群分”是进行两个区域投资价值对比分析的理论基础和逻辑起点。其实无论是分析距离市中心的距离,还是分析产业聚集情况,以及分析今后这两个区域进一步的发展机会,最终的落脚点都是分析会有什么样的人群会在这里购房、居住,这些人群处于社会财富的什么阶层,会有怎样的购买力。因为,正是已经聚集或准备聚集于此的人群及其购买力最终决定了这两个区域的房价。

从燕郊的情况来看。其地理位置优越,与天安门直线距离30公里,与北京CBD核心区的距离约20公里,与北京正在建设的城市副中心隔河相望。目前,聚集在燕郊的人群绝大多数为源自全国各地的北漂一族,而且绝大多数工作地点在北京(其自身容纳就业有限),这些人口,或者受制于北京的限购政策,尚未取得购房资格,购买燕郊的住房作为过渡,或者受制于经济状况,难以承受北京市内的高房价,而已燕郊的住房为跳板。凡此种种,都表明燕郊居住的人口与北京高度相关,燕郊与北京的联系非常紧密、互动强烈,或者说燕郊是北京外溢效应的最大受益者,并且已经形成先发优势,因为燕郊的人口聚集已经产生了一定的教育、医疗配套等服务业。同时,北京作为全国的权力中心,吸纳资金、人才等各种资源的能力无出其右,对周边形成了极强的虹吸效应,是整个华北以及中国北方的经济高峰,人口向这样的特大城市聚集已经成为趋势,外来人口向北京这样的大城市聚集过程中,落脚地和跳板一定会选择已经形成了一定聚集规模和服务配套,之于北京交通和地理位置优越的燕郊区域,可以说,燕郊已经成为外来人口聚集的、通往北京的码头。

感觉花桥更应该与北京的固安比(其实风格纯粹老师已经拿来比了一回了)。长三角的市场力量相对强大,各个区域的产业聚集、人口聚集是在市场的复杂长期的运动中逐渐形成的,花桥有自身的服务于上海和江苏的产业,聚集了一批从事这些产业的人口,但是,对外来人口的吸引力没有燕郊这么强烈,因为其本身与上海或苏州在人力资源上的互动没有这么频繁,很少受益于上海的外溢效应。况且,长三角除了上海之外,其他例如苏州,可以选择就业、发展的城市很多,不像华北,唯有北京高高耸立,这也在一定程度上分散了人口向上海的集中。所以花桥之于上海的价值、之于外地人逐梦上海的价值,远没有燕郊之于北京的突出和强烈。当然,这并不意味着花桥的房价不会涨,长三角作为中国经济最为活跃、经济规模最为庞大的区域,在宏观上吸引外来人口的能力是不容置疑的,其自身经济的进一步发展也是不可否认的。

 

  1. 结论 

        未来燕郊的价值会高于花桥。其实燕郊的价值也会高于固安,因为花桥的角色很像固安。

     

     



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