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童大焕中国日记

 
 
 

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时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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燕郊vs花桥投资价值比较征文二等奖2篇   

2016-05-22 13:25:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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燕郊VS花桥投资价值比较征文二等奖2

 

1篇  燕郊VS花桥:燕郊风景尤好

作者:邓千秋

 

燕郊与花桥,地理上分别紧邻京沪两大都市,城市级别上都是乡镇一级建制,都吸纳了大量的外来人口,在京沪房地产严厉限购的大背景下,两地都吸引了全国范围内的广泛关注。以前我曾经多次在百度贴吧、新浪微博等不同场合看到有人询问、比较两地投资价值的帖子,结论几乎一边倒地认为花桥有产业、投资价值更大。我曾懵懵懂懂地信以为真。后来眼见在几乎相同的起点之上,燕郊的房价一骑绝尘,与花桥的差距越拉越大,遂开始怀疑“主流的结论”有问题,零星地思考过个中的原因。今次借着童大焕先生又一次提出这一话题的机会,试着总结梳理一二。

行文之前首先亮明观点,即实践已经证明,并且将会继续证明:燕郊房地产的投资价值远在花桥之上。

 

  1. 从京沪两地的城市功能看,燕郊的“靠山”北京比花桥的“靠山”上海强大

        北京是全国的政治中心,也是当之无愧的文化教育中心和医疗中心,更是最大多数的国企总部所在地。上海名为全国的经济中心,地区国民生产总值也比北京略高,但从经济结构上看,上海的经济发展程度比不过北京。2015年,北京服务业增加值为18302亿元,占地区生产总值比例高达79.8%,上海服务业增加值为16915亿元,占地区生产总值比例则为67.8%,落后北京1388亿元、10多个百分点。上海的服务业发展水平欲追平北京,仍然有相当长的路要走。服务业发展水平不仅仅是经济发展程度的主要体现,也是城市发达程度的主要体现。服务业比重高低决定了城市影响能力的大小。北京的服务业发展水平高,意味着在经济领域北京的城市影响力比上海强大,同时也意味着北京的劳动分工更细,生产效率更高,经济发展更健康、后劲更充足、造富能力更强。在燕郊的“靠山”北京比花桥的“靠山”上海城市影响能力更强大的情况下,假设燕郊与花桥承接京沪外溢的能力相当,燕郊楼市也比花桥楼市更具投资价值。

     

  2. 从通勤时长看,燕郊承接北京外溢的能力比花桥承接上海外溢的能力更为强大

    燕郊距离北京就业中心之一的CBD地带,最近的行车距离不超过30千米,且几乎一路直行、全程高速,行车时间最快可以在半小时之内。即使算上等车、拥堵所需时间,上班单程时间控制在50分钟之内是完全可能的。CBD只是北京现已建成的距离燕郊最近的就业集中区域,如果算上正在建设的另外两个就业集中区域——东坝和通州商务区,则燕郊和北京主要就业集中区域之间的距离更近,上班通勤所需时间更短。

    而花桥距离上海最近的就业集中区域——人民广场的行车距离约40千米,其中进入市区后的10千米并非高速路段且路口较多,车行缓慢是不可避免的。即使不考虑拥堵因素,行车时间至少也会在40分钟以上。考虑到上海与花桥之间已有地铁相通,普通上班族更倾向于选择运行时间稳定的地铁出行,从花桥站到人民广场站的时间长达63分钟,算上进出站、等车和换乘所需时间,总时长应当在75分钟以上。

    童大焕先生有个一小时理论,即在大都市区域人们普遍能够忍受的通勤时间不会超过一个小时。结合自己的实际体验,我觉得童先生这个理论是站得住脚的。在距离就业集中区域一小时车程以外的地区,所能承接到的居住外溢效应大为降低,房地产的投资价值也大为减小。

     

  3. 从京沪城市群格局上看,燕郊的投资价值也在花桥之上

        京津冀城市群名为城市群,实际上各城市之间的产业结构互补性不强,商务联系并不紧密,发展程度也有云泥之别。京津冀各城中实际上是北京一城独大。北京市与邻近的廊坊市、三河县之间的落差非常之大。2015年,北京城镇居民人均可支配收入为5.29万元,三河市城镇居民人均可支配收入为3.24万元,两者相差2万余元。反观长三角城市群,上海、杭州、南京、苏州、无锡、镇江等城市基本上实现了一体化发展,产业结构互相缝合,商务往来频繁,收入水平相差不大。具体到上海与昆山,2015年上海城镇居民人均可支配收入5.30万元,昆山5.07万元,上海与昆山在一个量级之内。京沪所在的城市群格局决定了燕郊居住人群以在北京工作为主,而花桥居住人群则主要来自昆山当地。——道理非常简单,燕郊本地就业收入远远低于北京,花费一定的时间成本奔赴北京工作是具有比较优势的;而花桥本地就业收入与上海相当,如在花桥居住、又每天花费一小时以上的时间奔赴上海工作,与直接在花桥本地工作相比,是不具备比较优势的。另一方面,虽然花桥与北京收入水平相当,但两者综合的城市功能远远不在一个量级之上,主要靠北京工作人群居住需求外溢支撑的燕郊楼市与主要靠本地工作人群居住需求支撑的花桥楼市,投资价值肯定是不可同日而语的。

     

  4. 北京与户口相挂钩的入学政策也给燕郊楼市带来了正面影响,这一点是花桥楼市所不具备的

    北京的九年义务教育以公立学校为主,私立教育不发达。公立学校的入学资格,不仅与房产证挂钩,还与户口挂钩。换句话说,外来人士即使在北京有房产,只要没有户口,也无法让自己的孩子在北京接受好的、甚至最基本的学校教育。为了平衡、满足孩子的教育需求与自身的就业需求,把孩子送到燕郊读书、全家搬迁到燕郊居住、自身继续在北京工作,就是一个虽然无奈但却较为理想的选择。如此一来,就对燕郊楼市形成了正面影响。上海的九年义务教育中私立教育发达,外来人士可花钱解决孩子的教育需求,无须全家搬迁到花桥居住,花桥楼市接受不到这种影响。

    另外,燕郊与花桥两地的二手房价格差距也表明市场更为看好燕郊的投资价值。根据有效市场假说理论,在自由市场条件下,价格是当下所有已知信息和未知信息的集中反映。房地产交易市场由一手房市场和二手房市场共同组成。其中一手房市场受土地开发控制、开发商营销等因素的影响,价格变动较大,也容易产生较大溢价,不能准确反映房地产的真实价值。二手房价格由无数个市场主体反复博弈后形成,更接近于完全自由市场,能够较为准确地反映房地产真实价值。二手房市场的价格是现有区位、产业、医疗教育配套、未来规划等多重信息的集中反映。目前燕郊的二手房价格在每平方米20000元左右,花桥的二手房价格在每平方米9000元左右。孰高孰下,以及反映出的市场对现有和未来多重信息集合的评价高低,是一目了然的。在没有突发重大事件影响的前提下,过去两地房价分野的逻辑依然会支配未来两地房价的分野。从当下二手房价格上判断,燕郊的房价涨幅超过花桥,也将是大概率事件。

     

    2篇  燕郊VS花桥投资价值比较

    作者:ERIC

     

    北京和上海是中国一线城市的代表,随着两地楼市价格不断创出新高,越来越多买不起房的北漂和沪选择到北京和上海的周边地区买房,同时继续留在北京和上海打拼,每天奔波于郊区的家和市中心的工作地。燕郊和花桥分别是承接京沪楼市外溢需求的典型代表,其楼市价格也随着京沪楼市价格上涨而水涨船高。那么,从长远来看,燕郊和花桥的楼市,到底哪个投资价值更高呢?

    按照童大焕老师的判断法则,一个城市楼市的价值取决于这个地方现在和未来的居住人群,即“人聚财聚,人散财散”。楼市价格取决于外来人口。如果有更多高素质、高资产人士来这里入住,那么这个地方的楼市就会有光明的前景。反之,则越早离开越好。

    燕郊和花桥的楼市,主要来自北漂和沪漂的外溢需求。当然短期内也会有不少投资需求。但从长远来看,决定一个城市楼价的因素,一定是在这个城市真实居住的需求。一些环一线城市的远郊区,由于距离市中心过远,虽然现在楼价不断上涨,看起来很热闹,但由于没有真实的居住需求,将来必然会出现“潮水退去时,才知道谁在裸泳”,这些虚高的房价必然会被打回原形。

    我们今天比较燕郊和花桥的楼市成长价值,只是从总体上判断该区域的价值,为楼市投资者指出一个大的方向性选择。并非燕郊和花桥的所有房子都值得投资,如果A城投资价值高B城,并不意味着A城所有房子的投资价值都高于B城,具体投资时还要“具体问题,具体分析”,包括对区域的选择,对楼盘的选择,对户型和楼层的选择等。 

    我没有去过花桥,对那里没有直观印象。燕郊我去过多次,也遇到过不少“工作在北京、居住在燕郊”的北漂一族,可以说我对燕郊更有感觉。但秀才不出门,能知天下事,相信运用童大焕老师的理论进行分析,能看到肉眼看不到的东西,从而对两地未来的楼市价值作出正确的判断。

    第一,比较两地的产业。昆山是全国百强县市,而花桥则是昆山的经济重镇。花桥国际商务城2015年上半年已占地方GDP80.2%,商务城共有工业企业700家,其中规模企业72家、高新技术企业25家、省民营科技企业31家。燕郊的产业发展则比较逊色,被媒体称为“睡城”。据《经济观察报》2016131日报道,20113月,燕郊国家级高新区正式揭牌仪式上,涵盖航天航空、现代物流、现代服务等新兴行业的八大重点项目一并奠基,但时至今日仅一个项目落地,其余要么变身为住宅项目,要么烂尾或未开工。另,从燕郊和花桥所述的上级单位看,2014昆山市GDP 3000亿,三河市GDP 482亿,差距巨大。

    此轮比较,花桥胜出。 

    但是,燕郊和花桥的吸引力并非来自本地的产业,而是来自京沪的外溢需求。决定燕郊和花桥楼市价值的核心因素,在于其距离京沪最近的商务区有多远。说简单点,两地“所傍大款”是不是有足够的带动力,两地距离“所傍大款”的距离是不是足够近。 

    下面我们看第二轮比较,也是决定性的比较。 

    第二,两地距离最近的商务中心区的距离。距离燕郊最近的商务区是正在建设中的通州运河商务区,距离燕郊约15公里,如果去除行政区划的考虑,甚至可以把燕郊看作通州一部分,毕竟15公里的距离对于一个一线城市来说实在太近了。此外,距离燕郊较近的是国贸CBD,约30公里。国贸不仅是北京当之无愧的CBD,也是全国范围内数一数二的CBD,其辐射和带动作用非常强大。可以说,燕郊傍了一个超级大款,而且它距离这个超级大款还非常近。难怪近年来燕郊房价不断上涨,以至于需要实施限购了。

    再来看花桥。虽然媒体上常把花桥与燕郊相提并论,但我看来,花桥的地理位置没法跟燕郊比,或许跟北京南边的固安可以比一比。花桥位于上海以西,与上海市嘉定区安亭镇接壤。但是上海的主要CBD区域都在东边,距离花桥太远了!从网上查询得知,上海有6个商务区,分别是:虹桥商务区、徐家汇商务区、人民广场商务区、南京路商务区、淮海路商务区、陆家嘴商务区。

    距离花桥最近的是虹桥商务区,约32公里,但由于没有直达地铁,如果选择乘坐地铁,单程需要两个多小时,已远超出童大焕老师提出的1.5小时单程交通的城市边界。此外,虹桥商务区的辐射带动作用很有限。按照风格纯粹老师的说法,“上海虹桥新区这个中国贸易中心的浩大规划,已经实施了快6年了。别说昆山,嘉兴,我看连上海的金山,奉贤,也没怎么带动”。

    花桥楼市销售员宣传比较多的是“从花桥乘地铁去徐家汇,只需要70分钟”。看来徐家汇商务区是花桥楼市的主要卖点。经网上查询得知,徐家汇距离花桥约48公里,远大于通州运河商务区距离燕郊的15公里和国贸距离燕郊的30公里。况且,徐家汇商务区跟国贸的辐射带动能力根本不可同日而语。此外,花桥距离南京路、淮海路、人民广场、陆家嘴的距离均在50公里左右,其中距离陆家嘴最远,达到55公里。即便乘坐地铁,大约也需要90分钟,接近城市边界的极限。

    综上所述,从地理位置看,燕郊完胜花桥。 

    第三,从购房人群看。花桥2014年户籍人口36457人,外来暂住人口100716人。据《经济观察报》2016131日报道,“官方数据显示,目前燕郊常住人口为60万,其中有30万人口常年因工作往返于北京与燕郊之间;而民间普遍认为,目前燕郊常住人口已经突破80万,半数工作在北京”。从人口数量看,80VS 13.6万,燕郊远胜于花桥。

    此外, 按照童大焕老师的判断,中国的城市化已经进入“服务业主导的下半场,最大的特点,就是要求人口集聚”。拥有人口聚集优势的燕郊,随着京津冀一体化的推动,未来北京的一些现代服务业和高新技术产业的价值链低端很可能转移到燕郊。燕郊在服务业方面很可能会超过花桥。乐观地看,未来燕郊楼市的接盘者众,而花桥楼市接盘则少很多。

       综上分析,从距离一线城市中心的距离和购房人群两个指标看,未来燕郊楼市的价值将高于花桥,而且随着时间发展,两者的差距还会不断拉大。

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