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童大焕中国日记

 
 
 

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关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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燕郊vs花桥投资价值比较征文一等奖1篇(学员必读 非独家)  

2016-05-23 05:14:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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燕郊VS花桥投资价值比较征文一等奖1篇(学员必读 非独家)

燕郊花桥比较分析

 作者:HHLF

 

1               概述

2               城市房产价值比较的理论基础,即大城市化的理论

2.1           大城市的自由,安全

2.1.1        自由

2.1.2        安全

2.2           万有引力:聚集带来效率的提升

2.3           未来经济的动力:聚集的思维带来创新

2.4           聚集才有服务业

2.5           物以类聚人以群分

2.6           产业:制造业和服务业的区别

2.7           需求决定价格,而非成本。精英决定去哪里买房,哪里就有需求。所以价格是由精英决定的。

2.8           人需要的是聚集的空间,不是简单的空间

2.9           城市的实质:因市而城。

3               两地具体因素比较

3.1           市中心的理解

3.2           距离

3.3           文化

3.4           大城市产业;

3.4.1        北京CBD

3.4.2        陆家嘴

3.5           两个城镇的产业

3.6           居住人群;

3.6.1        燕郊:

3.6.2        花桥

3.7           结论

4               个人理解和经历

4.1           一些选房技巧

4.1.1        距离市中心的距离越近越升值

4.1.2        小区居住人群的素质要高

4.1.3        二手房的需求

4.2           我的个人经历

4.2.1        人以群分

4.2.2        距离

4.2.3        产业

 

1        概述

首先非常感谢童老师此次征文。我从13年底开始先了解到童老师,并逐渐学习童老师的书籍文章,并从实践中尝到了甜头,但一直没有系统的整理读过学过的内容。这次童老师征文,用意培养更多人正确的思维,无论是否中奖,能请童老师在百忙之中看一下我这一年多来学习的结果,指出我自己学到的内容的对错之处,已是感到万分幸运,幸运人生有导师指导。

此文首先分析我学到的理论,然后联系实际分析燕郊花桥。以及我个人对部分选房技巧的理解,和部分买房经历。

 

2        城市房产价值比较的理论基础,即大城市化的理论

2.1       大城市的自由,安全

2.1.1      自由

童老师和风格纯粹老师有篇云端文章提到,城市人群达到一定数量(100万),人与人之间的关系才能脱离关系网的束缚,进入契约型社会环境。考虑到中国的传统文化,这个数字可能要进一步增加。

从我个人的经历,家乡的县城里的生活仍以关系维护为主,基本上处理任何稍微大点的事情都要托人情,需要隔三差五靠聚会喝酒维护人际关系,以备在将来可能遇到的事情中有关系可找。因此我更向往大城市靠个人能力挣钱的自由生活,有钱就基本可以买到各种服务,包括上学的择校费等。

2.1.2      安全

财产(收入,工作岗位)安全:权利,与领导的关系无法保证职业和收入的安全。个人的财务自由才是最安全的。

人身安全:密集的人口更安全。《城市的胜利》提到,一个有明亮路灯的,有很多住着人的房子的,有很多人关注的街道,是更安全的。这需要大量的人口聚集,即大城市。

2.2       万有引力:聚集带来效率的提升

从童老师与风格纯粹老师的云端文章了解到了万有引力,了解到了经济地理学,即聚集带来企业效率的提升。这必将导致追逐利益的企业聚集起来。而只有大城市才有聚集。并且将来的经济地理形状将更加陡峭,即聚集的更加突出,带来效率的进一步提升。直到拥挤带来通勤等效率的下降,这也是北京拥挤带来的通勤的劣势。

2.3       未来经济的动力:聚集的思维带来创新

《城市的胜利》中提到网络等新的通信技术并没有导致人的分散,反而更加聚集,例如硅谷,这个以高科技为特征的地区,产生了显著的高科技人才的聚集。因为聚集的大脑能够交流出新的思路,互为补充的思维产生新的跨界产品。以我所从事的IT行业为例,有实力的IT企业如华为大多在人口聚集的大城市设立研发中心,聚集的思维的交流带来创新和专利,提升企业的竞争力。

2.4       聚集才有服务业

童老师有篇文章讲到聚集带来的服务业价格的降低。我有亲身体会。去北医三院看病,使用一台影像设备需要提前几天预约,到时还发现自己使用的时间非常短,基本上医疗仪器在以非常高的效率被使用和运转。当一台几千万的设备的购买维护成本分摊到众多的病人中去时,每个人的服务费,即医疗费是相对低的。对比一下,假设这台几千万的设备只为少数几个人服务,例如没有大量人口的农村,当地的少量人口基本没有财力接受这种人民币千万级的服务成本。

因此,聚集才有服务业的繁荣。而服务业将带来大量就业和财政收入,进而带来社会环境的改善,形成良性循环。对比一下工业为主的环京地带如河北,大量的工业导致环境污染严重,同时产能过剩导致职工收入减少,生活质量降低。只有聚集,进而带来服务业的繁荣,才能解决环京地带的贫困问题。

2.5       物以类聚人以群分

如同发达国家的城市内部也会有富人区穷人区。人都想向更好的地方迁徙。但富人区的需求更旺,价格自然更高,价格会阻止穷人进去,所以穷人只能选择穷人区。因此形成客观的人以群分。

主观上,在意识思维形态上的不同,也会导致人群的划分。受过高等教育的人很难在文盲区长期生活。这也导致高档小区的高端人口需求很旺盛。

2.6       产业:制造业和服务业的区别

产业问题与前述的人以群分的问题关联。从事金融,科技创新等高端服务业的人,必须是有充分知识准备的受教育程度较高的人。而制造业,只需要较简单的技术,不需要太高的教育程度。所以产业直接影响聚集的人群的类型。

2.7       需求决定价格,而非成本。精英决定去哪里买房,哪里就有需求。所以价格是由精英决定的。

需求决定价格,这是西方经济学的核心,分别从陈志武,风格纯粹等老师的文章中读过,对接受了几十年马克思经济学教育的标准大陆人来说,这简直是烧脑。但当看到建好的房子再便宜没人买时,如鄂尔多斯,就发现了这句话的力量。

因此,哪里有需求,哪里就有价格。精英有较大的财力,他们可以向能满足自己需求的产品支付更高的价格。因此,高端房地产的价格,实际上由精英决定。穷人的需求再大,对高端房地产的价格没有影响。

 

2.8       人需要的是聚集的空间,不是简单的空间

我到过某滨海新区,大片的别墅没人住,人们更多住在距离海边几十公里外的县城里,因为县城里有工作。所以简单的土地、空间不值钱,值钱的是聚集高端人口的土地和空间。

2.9       城市的实质:因市而城。

城市化的根源:人自由的迁徙和聚集。不会因为盖了房子就聚集人。而是因为人的聚集需要盖房子。因此哪里有人的聚集,哪里的房子值钱。

 

3        两地具体因素比较

3.1       市中心的理解

我显著理解一个城市的中心,在它最吸引人的地方,特别是吸引高端人群的地方。

对北京来说,国贸集中了大量国际大企业,是第一中心。中关村集中高科技人才,是第二中心。望京有诸多高科技公司,所以我认为望京是排位在中关村之后的第三中心。

上海市政府和主要的商业区在黄浦区,而经济贡献大户为浦东区(2013年上海各区GDP数据: http://bbs.cnhubei.com/thread-3365337-1-1.html),尤其陆家嘴金融中心,为多家银行市场总部。所以我认为,上海的中心(或最主要的中心)为陆家嘴的黄浦江两岸。其次为黄浦区。

3.2       距离

到市中心的通勤时间是限定城市边界的主要因素。记得童老师有文章提到,通勤时间1.5小时,基本是城市的边界。我个人的经历,曾经每天单程接近1.5小时的通勤,已经很疲惫。燕郊距离国贸,即北京的主要中心,30公里,公共交通时间在1小时左右(高德地图数据)。

 花桥地铁站到陆家嘴地铁站的地铁时间(高德地图数据)为1小时50分钟。超过了1小时三十分的边界。即使到徐家汇商业区,地铁时间也要1小时30分。

3.3       文化

北京与上海的比较:权力的聚集;商业的聚集;

北方崇尚权力,所以北京更加聚集资源;北京是一个孤岛,北京没有都市圈;北京只会越来越吸引周围的一切能量,周边则被剥夺的越来越贫瘠。

长三角更崇尚商业;

北京,农耕文化的代表,权力;各部委国企地方政府都围绕权力,在中央周围设立公司,代表处。

上海,商业精神的代表,崇尚规则,契约精神。浦东张江镇的路口,晚上11点没什么机动车辆时,路口的两轮电动车也会遵守红绿灯。

 

从文化的角度讲,上海的商业精神比北京的权力精神更有前景。但具体到两地市中心区的文化,即国贸中关村和陆家嘴的文化,是相似的,都是商务和创新。

3.4       大城市产业;

3.4.1      北京CBD

“CBD商务中心区基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构为保障、以咨询服务机构为配套的产业生态链。进驻北京的世界500强企业中,入驻商务中心区及周边地区的有120多家。国贸、京广、嘉里、汉威、航华科贸等写字楼里汇集了摩托罗拉、惠普、福特、三星、德意志银行、巴黎银行、瑞士银行等数百家著名跨国公司和金融机构。同时,众多国际知名的会计师事务所、律师事务所等咨询服务机构也纷纷进驻,如安可咨询服务公司、贝克·麦肯思律师事务所和毕马威会计师事务所等。截至2012年,北京商务中心区内共有各类金融机构1000多家,外资金融机构247家,占全市的60%以上,形成了国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。

以上是百度百科的介绍。

据我的了解,基本同意百度的介绍。我从事IT行业,知道苹果公司的北京重点部门在国贸。另外了解有些投行等金融类公司也在国贸办公。

3.4.2      陆家嘴

诸多银行的市场总部所在地。是高端服务业。

3.5       两个城镇的产业

这个不需要考虑。

这两个城镇的最大意义为向居住在一线大城市的人提供住宿和生活。即使当地有其他的产业如制造业,工业等,也不是其吸引大量人群的主要因素。

3.6       居住人群;

3.6.1      燕郊:

燕郊,考虑到通勤因素,燕郊居民在北京上班大多在国贸附近。距离更远的,例如在北京其他区工作而在燕郊买房的,也会因通勤因素选择将燕郊出租而在自己单位附近租房。所以,燕郊居民,人群应该为在国贸附近上班为主,职业以高端服务业为主,如金融,IT

3.6.2      花桥

由于通勤因素,在陆家嘴上班的人群很难选择在花桥生活,即使他们在花桥买了房,也很可能会出租。

根据百度介绍花桥的产业,结合通勤因素,花桥的居民很可能以在当地工作的制造业工人为主。(“花桥镇总面积50平方公里,已形成四大支柱产业即汽车零配件产业、高科技电子产业、现代商贸物流产业、传统工业产业。摘自百度百科)。

3.7       结论

综上,燕郊房产更有投资价值。

4        个人理解和经历

4.1       一些选房技巧

4.1.1      距离市中心的距离越近越升值

对市中心的理解前面3.1已介绍。

对北京来说,国贸,中关村,望京的高档小区,是投资升值的首选。

4.1.2      小区居住人群的素质要高

人以类聚。高素质人群倾向于与同类人聚集在一起。伴随而来的是社区人文环境的高端。

例如:高校老师,政府公务人员,白领,属于高素质人群。大家都愿意与高素质高收入人群在一起,不想跟贫民窟的人在一起。这就是需求。

4.1.3      二手房的需求

区域,小区的选择,不看新房的价格和火爆程度,因为新房有开发商的宣传等效果,会透支该地段将来的升值空间。二手房的房东没有任何宣传能力,只能靠买家真实的需求,这里包括上班的距离需求,上学的学区需求,对小区自然环境,人文环境的需求,生活的便利性需求等。二手房需求旺盛,才是该小区真实的需求,即升值空间。

4.2       我的个人经历

4.2.1      人以群分

11年,北京,海淀区北三环某小区A 3.5万,南三环某小区B 3万。

16年,北京,海淀区北三环小区A 7万,南三环小区B 5万。

分析:这就是人以群分的结果。好的人文环境有更大的需求。需求决定价格。高端人群的需求决定价格。

11年,这是我的第一次买房。当时的依据是李嘉诚的“地段”论,以及我当时理解的市中心就是天安门。最终放弃了北三环,错误的选择南二环到南三环之间的地段。实际上直到前一段时间读到童老师对市中心的分析,我才醒悟到自己当时对市中心的错误理解。我知道应该选市中心,但市中心不是地理位置的中心,也不是行政部门所在地,而是经济最旺盛,最吸引高端人群的地方。

4.2.2      距离

134月,顺义马坡,某小区C商住房价1.7万;

163月,顺义马坡,小区C商住房二手成交价1.6万;(不升反降)

分析:顺义马坡虽然挂着政府新城的名,但距离国贸较远,甚至到望京都不方便。对国贸望京高端人群的吸引力太弱,需求太弱。

此次购房是一大失败。幸亏15年在童老师思想指导下,借款买了中关村附近一处住宅,一年来中关村升值弥补了马坡的损失。但目前仍急切希望出售掉马坡商住房继续向中关村换。

4.2.3      产业

顺义本地的GDP以几个大型制造业企业为主,大多数本区工作的人的收入都不高,购买力不强,需求不旺。网上搜到顺义的支柱企业列表如下表。可见绝大多数顺义区企业都是制造业,不是高端服务业。顺义高端房产的目标客户,是北京核心区:国贸,中关村,望京的工作人群。通勤决定地段,顺义值得投资的地段必须距离北京核心区近。

分析:顺义马坡新城的投资价值很低。远不如童老师提到的望京附近的以望京工作人群为目标的那个顺义小区。尽管目前马坡住宅价格已在3万左右,但其升值原因很可能源于北京普涨,而非高端人群的真实需求,如同环京的远距离通勤地区。

                                                              HHLF2016.4.29

 

巅峰财富计划

(风格纯粹拟,童大焕修改)

我们按照城市化的规律,和这些年来政府行为对市场的扭曲,开发商追求短期行为的运作,从产业变迁,人群聚集,区域规划,目前业态,物业目前贡献的现金流,和未来人群的可能的变化,以及未来中国经济的走势和逻辑上必然的政策变革等全方位、多维度思考,判断,从浩如烟海的数据里,经过数年跟踪,寻找可作为长久基业的城市价值洼地,现场数次调查,精心选择了一批物业,追寻并记录物业的历史,房东的背景,租客的历史变化。等等。这也是我们俩本人投资的日记,和将来自己的投资计划,以这样的目的选择数量极少的物业,并且标号投资次序。

所以,针对京沪这两个区域,我们经过数次沟通,争执,妥协,正式推出巅峰财富计划:我们设计了两个产品:1)针对京沪无购房资格的巅峰财富计划。 2)针对有购房资格的巅峰财富计划。

这两个产品都是需要按照个人财富情况,进行一对一的金融设计,目的是在不影响个人生活质量的状态下,帮助撬动最大的低估优质资产。

由于风格纯粹发现一些人的咨询,只是试图套出这些资产的情况,可能会浪费大量的时间和精力。因此我们先行设定门槛。这些资产标的最便宜的都在1000万以上,我们收取物业总价的2%的费用。咨询开始,先预交9万【买不买都费用不退。之前会有简单的沟通,比如购房资格,至少需要准备多少现金,需要不少于多少贷款和相应月供能力等。前期沟通范围仅限于确认当事人是否有能力拿得下相应标的。正式看房前需缴纳2%全部费用】,然后再开始这个巅峰财富计划的具体沟通。敬请只是好奇,而无投资能力的,不必咨询。这是风格纯粹妥协的底线。

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

特别说明:

1这是一款建立在高度信任基础上的、“举证倒置”的产品,我们先要考察客户是否够得着我们的标的,才开始进入程序。如果没有对我们城市化理论的了解并高度认同;如果没有对我们中国经济未来转型理论的了解并高度认同;如果没有对我们人格和人品的了解并高度信任,请不要来询问,不必彼此浪费时间。因为,生命中最宝贵的,就是时间。

2我们不是中介服务。中介服务是桥梁,是流程,是信息。我们是战略选择。房子都是公开摆在那里的,但哪个房子值得买,大部分人是看不清楚的。我们用思想在看,看大部分人看不见的东西。我们不是用眼睛在看。

3我们也不控制房源,甚至二手房业主往往会同时委托多家中介向外推广他们的房源。因为匹配的房源稀少,为了避免一个买主同时委托多家中介,导致卖方电话突然增多进而抬价的现象,我们更建议客户进入我们的封闭操作体系。比起业主涨价,中介费是微不足道的。

//@风格纯粹C我希望在这个财富分化的时代,能摘取城市化那颗最亮的星星!这会是我全部才华的骄傲!我希望这是我跟童大焕老师云端对话掷地有声的财富回音!

//@童大焕:站在财富之巅,看世事变化,众生苍茫。我和风格纯粹,一个在北京,一个在上海,峰峰相望。

(风格纯粹  童大焕201658日)

 

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