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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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投资别把狗屎运当规律【学员必读 非独家】   

2016-08-14 13:21:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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投资别把狗屎运当规律【学员必读 非独家

 

童大焕—2016812日星期五

 

投资当然有一定的章法和规律可以遵循,还要有严格的纪律加以遵守,否则投资就成了赌博撞大运。现实中多数人把狗屎运当成规律,结果,多数财富就落到了少数理性人手里。这就是世界的本来面目。从来如此,永远不变。

有读者给我转来2015123日北京青年报的一则报道《北京周边买房:3年前40万买的房42万无人接手》(原标题:北京周边买房三年 收益不如理财):“十万元的首付款,全精装修的小户型,城市最核心的地段,万达广场的盛名,怎么样看都不会亏本的。北青报记者调查发现,事实上不止是廊坊,很多环京区域的二手房都面临卖房难的困惑。”

我微博转发这则报道时写道:“这个报道进一步验证我的‘环大都市鬼城圈’理论。贪便宜买没有价值的东西,只会越来越便宜。不过这是20151月的报道,这一年多过去说不定文中的主人公已经脱手了。世界上毕竟还是迷信权力能够搞成一体化(注:京津冀一体化)的人多啊。”

我觉得没有把话完整说完,怕误导,又另起一条微博:“很多人沉浸在环大都市圈短期的暴涨中不能自拔,我很明确地告诉大家:越疯狂的时候越危险。就像2015年股市,我们的警告都被当成耳边风。这波由货币放水、一线限购、三四线过剩带来的资金向环大都市圈挤压导致的暴涨,只是短暂的资金现象,不是环大都市圈的真实需求,更不意味着城市可以无限扩张。可以更明确地说:在环大都市圈投资的,早几年进入的一小部分人如果及时退出的话,此番解套了,但更多的人套进去了。”

自我转发时又写道:“请注意我的分答简介:‘2011年精准预见限购加剧三四线鬼城’(备注:详见2011211FT中文网文章,如今还在挂着(《限购恐将催涨三四线城市房价》——那番限购,今天有多少开发商和购房者栽倒在三四线,当初不也像今天环大都市圈一样疯狂?!)。‘正在预言环大都市鬼城圈。’白纸黑字,是要留给历史的。”

2011年那篇文章结尾,我是这样写的:

“许多人认为中国一、二线城市的楼市泡沫要大过三、四线城市,笔者有不同观点。我认为,在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下,一二线城市的房价泡沫反而较小;三四线城市房价虽低,但多数是由地方政府强力推动,而非市场真实需求的反应,这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市,那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时,基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度,加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾,也为将来留下更多类似‘鬼城’、‘烂尾城’之类的‘城市化浪费’。我们应该警惕的是,市场价格信号一旦被非市场力量屏蔽,其造成的社会矛盾和国民损失,相比于遵从真实的价值规律(哪怕这意味着残酷的高房价),从个人到社会到自然界,代价都要高得多。”

这一两年来一直在警告“环大都市鬼城圈”,是基于这样的逻辑:

1工农业总产值占GDP比重越来越低,工业智能化自动化背景下,城市化将由服务业主导,服务业主导的特征就是城市越来越收缩越来越陡峭——人口加速向大城市集中,大城市自身也在加速向多中心集中而不是一些人想像或愿望中的大城市外溢搞什么“一体化”协调均衡发展(《世界越来越陡峭》一书早已写完,正艰难出版中)。

2工业时代是几个工厂甚至一个企业就可以成就一座城市。服务业不像富士康的加工厂一样,可以在一个偏僻的地方成就一个独立王国(我曾写过一篇文章,富士康的自杀率偏高,跟这种和外界完全没有接触沟通有关),硬要把什么功能拆分出去,这个相关产业只会被拆死。

3由于内陆交通的发达,像海港城航空城这样的单功能城市,也会随着物流自动化水平的提高而大幅度减少就业机会,使单功能的它们不再成为城市中心的一部分。大家都只是那里的过客。有人说固安航空港将使它成为北京另一个中心,这是不可能的。我只讲一个例子:北京农商行行长张健华在《农商行在京津冀一体化中面临两大挑战》(2016-05-28 )中讲了一个例子:“非首都功能可以疏解,是不是一定会疏解到周边的天津、河北,这个事并不一定,还要看我们自己的环境建设问题。包括人才的储备,现在举一个最简单的例子,我们的后台服务,河北要建金融后台,其实要有人才,能不能本地化,北京有,不用说搬到河北去,搬到平谷去,人都跑,都辞职,我们在机场那儿有一个空港服务区,有一个备份中心,一说到那儿值班,马上人就跳槽了,这就是你要有当地人才的培养。”

张健华说到的机场,是指离国贸25公里的首都机场。未来,固安的首都第二机场离国贸至少64公里。大伙儿自己想想看。

4北京房价太高,不是什么人都买得起;北京又限购,不是什么人都能买。这是否意味着一定会住到环大都市圈那些原本鸟不拉屎的地方?答案是否定的!大部分人面对环北京地区优山美地宽大“豪宅”,在日复一日的长途奔波途中,环境再好只缺睡觉!极少数不辞辛苦的,在满足了短暂的浪漫情怀之后,多数还要回到现实,回到城里租房住。条件好些的,则回到城里买房住。宁要城里一张床,不要环京一栋房。城里一张床是睡觉,城外一栋房也只是睡觉。同样是睡觉,城里少太多奔波省去太多累,节约太多生命成本。

有人问:“有个问题:如果未来(大兴)天宫院的房子卖到了八万,那固安的房子两万会不会有人买呢?”我说:“你会不会、能不能去住呢?如果不会、不能,5千元给你又有什么意义?”房子终究是有人住才有价值的,面对大好的房子和环境,多数人是没有足够的时间去享受。

5环大都市圈那些2015年以来热得发烫的许多地方,极少数和发达市中心距离足够近的区域,区位价值甚至高于一线限购区域的县城,但大多数会沦会鬼城。一是距离太远二是供应过量三是房价过高。那些区域的内在产业,和想像中从大都市“溢出”的产业,丝毫不比一些远在大都市圈之外的东部县城好,却仅仅是凭借“大都市圈”“一体化”之类的概念,制造了极大的房产供应和价格泡沫。这些“生地”上造的城,由于短期资金追逐导致的过剩,甚至比三四线城市更可怕。

6本轮环大都市圈房价暴涨现象,对于早期(至少早个三五年)投资环大都市圈的人们来说,是个撞狗屎运的解套机会。这个狗屎运来自四方面,缺一不可:天时——国家房地产和整个经济不行了,使出了洪荒之力救市;地利——沾大都市的概念光;钱多——货币大放水;人傻——相信权力能够让城市无限扩大。一线限购加三四线城市已经过剩,走投无路的资金迅速向环大都市圈挤压,形成海啸般的货币堰塞湖。但未来的居住人群不会跟着货币走。因为当地产业没起色,即使有起色也吸引不了那么多人匹配现有巨量投资的房产;大都市的外溢人口又溢不到那么山遥水远,因为上帝给他们的生命时间一天只有24小时没有48小时。

一旦过剩在不久的将来既成事实,到时什么天时地利人和,上帝也救不了你!

有一种人注定会被持续套牢。比如一位读者写到的:“朋友(20094千一平买的香河,听她说現在涨到了134,之前一直卖不掉租不出去。前一个月她又把房子尾款还了做了抵押贷,又买了一套,她坚信香河要涨到2万,拦都拦不住啊,童老环京真的是坑吗?”

是不是坑呢?当你知道它是坑的时候,它就不是坑了;当你不知道它是坑的时候,它就是一个无底的深渊。涨到2万的时候她还会坚信涨到3万,4万。直到有一天,突然有价无市了。

一如风格纯粹C所说:“这有很多活生生的例子啊,鄂尔多斯当年也是,从3000多,一路涨到2万多。山东威海的银滩从1000多,涨到6000多,北京,上海一波购房团被专用大巴拉去,也曾经热闹的很。央企华润都在银滩买地,不热闹,华润会做出如此愚蠢的决定吗?我至今不理解华润为何做出这个决定。几年过后,然后,也就没有然后了。(大焕注:有人在此评论说华润老板老家在威海,所以回银滩投资。但李嘉诚老家在汕头,他怎么不回家投资只回家捐资呢?这就是差别啊!)这就是资产市场,别说普通的投资者,很多开发商都晕了,跟今天的环一线一模一样。鄂尔多斯热的时候,号称东方迪拜,要不星河湾这种豪宅开发商能被忽悠去?威海银滩能把央企华润忽悠去?”

风格纯粹又说:“对开发商而言,当所有的开发商意识到一线城市是最好的避险市场的时候,这本身就构成了风险,今年,一线城市,甚至部分二线城市,面粉普遍远远超出面包就是最好的例证。这是避险的悖论,当所有人都意识到某个资产市场是避险市场的时候,它本身就构成了巨大风险。对个人投资者而言,因为一线城市严格的限购,目前依然具有非常好的避险功能。因为一线城市的严格限购,把风险转移到了环一线和部分二线城市,这就是金融的逻辑。”

对于投资风险的各种警告,多年来我也算苦口婆心了,但对于心意已决的人们,这是无用的。对于他们来说,唯一有用的教育就是市场让他们赔钱。我们充其量只能教育尚在犹豫中、看不清方向的人们。

有人说:“看你最近的帖子,总是给自己的观点找论据,而不是根据论据推出观点,根据你的大城市理论,北京周边是可以投资的,溢出效应。”

我说:“你读不懂我。我的大城市理论城市是收缩的是越来越陡峭的,而不是可以随便外溢的。我的前瞻性理论(观点)早就说完了,无数的后来事实在验证我的理论,现在当然只能用事实来(论据)证明我很早以前做出的前瞻性理论的正确性了。”

就像当年预言三四线城市鬼城一样,环大都市鬼城圈也只需要三四年就能见分晓。回头见!

2016813日星期香港东网“大焕视界”专栏第327

 

A大焕财智书院3716日精彩开篇,已发独家目录:

1楼市投资八大思维陷阱;

2买房12大窍门;

3绝对不要相信北上广深人口拐点向下的鬼话;

4你为什么抓不住买房最好时机?

5开启未来30年的财富旅程(上)

6开启未来30年的财富旅程(下)

7  10万元13年如何变成500万?

8买房正确方法是从自己出发不是从房子出发

9从北京五六环的生活细节看城市边界(再次用数据、事实警告环大都市鬼城圈)

10集中力量谈一次学区房

11写字楼投资价值简析

12如何让知识具备超越金钱和权力的力量

13关于城市化和房地产的一些基本数据

【书院第3期】投资是在众人醒来前先行一步,投资是和时间空间赛跑:

http://tdh318.blog.sohu.com/322177977.html

 

B【众筹文章】楼市投资八大思维陷阱12大窍门

这篇文章,反复阅读,如果能够充分领会其精髓,掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。

 

    房地产投资必须要看到三年后是涨是跌,不看三年五年后只看短期的买房投资都是耍流氓。

财富是思想的副产品。很多人走着走着又回到了习惯性的老路上,陷入了以往的路径依赖,所以一直没有突破和飞跃性的提升。

投资其实是一种思想游戏。清晰地洞察未来,既是成功的关键,也是十分有趣好玩的事情。本文最重要解决的就是两个字:定力。

2014年中国城市化进入下半场【由政府和工业主导的上半场扩张模式,进入市场和服务业主导的下半场收缩模式】以后,楼市投资,亏的人多赚的人少的时代,说来就来了!

楼市投资,是资金密集型产业,更是智力密集型产业。“财富是思想的副产品”这一财富定律,在楼市投资领域表现得格外直接,淋漓尽致,立竿见影。未来的亏盈,由思维方式决定,不由钱多钱少决定,也不由权力大小决定。正确的思维与行动,可以事半功倍快速实现财务自由;错误的思维与行动,一个决定可以让自己几十年辛苦积累功亏一篑。2011年的限购限贷,已经导致了一大批扎堆三四线城市的开发商破产或者正在破产的路上。2014年底以来的大规模放水去库存,又将制造当下疯涨、未来没有未来的“环大都市鬼城圈”。大家不妨拭目以待。

一念天堂,一念地狱,“一念”何来?思维方式而已。因此,防止“一念之差”,全面盘点楼市投资中的思维陷阱,就成为本文的主题。它是我迄今为止耗时费力最多的一篇文章,呕心沥血整整半个月时间。也是众筹费用最高的一篇文章,定价,4998元。就这一篇。希望人们在决定下手投资之前,都能拿这篇文章出来好好读几遍。这篇文章,反复阅读,如果能够充分领会其精髓,掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。

众筹费用(仅限文章一篇,非参与众筹楼盘):每份4998元。

正文字数:22378

转账账户

开户行:中国银行北京幸福大街支行

户名:兰文娟

帐号:6217 9001 0000 3401 737

或者支付宝转账:兰文娟  18500186893

转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机:18500186893并注明“陷阱”二字。

 

C私人订制

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好的办法。今年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。3月份最低12万可以买到一套房,现有没有30万根本够不着了。3月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经四五倍了。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——201679日题记

 

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私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等2016516日起必须注明每套房变现的难易程度)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和陷阱)。

私人订制收费2万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同这个收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。

量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。本着对人对己负责的态度和精神,请至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。

    时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间赛跑。

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