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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

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这才是人口流动大转折的前奏【学员必读 非独家】  

2016-08-15 21:16:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这才是人口流动大转折的前奏【学员必读 非独家

 

童大焕—2016815

 

2015年底,我给学生、财智分享会听众和广州某地产集团管理层都提过同一个问题:传统工业不景气农民工会去哪里?大部分人对我提出这个问题感到新鲜,事实上这是后工业化时代正在发生的大事。我给出的答案是:先暂时回到故乡,然后将以更集中的态势向少数超级大城市流动。原因是:农业和故乡小城业已过剩的生活类服务业容不下那么多就业,养不活那么多人。服务业(不论高、中、低端)则是人口越密集越兴旺发达。

《第一财经日报》2016811日的一则报道揭示了中国城市化过程中人口流动进入大转折:

记者通过对24个重点城市(部分重点城市因数据未公布没有纳入统计)2015年全国1%人口抽样调查数据,对比2010年第六次全国人口普查以及2000年第五次全国人口普查的相关数据研究发现,近五年(2010~2015),绝大多数重点城市的人口流入势头明显放缓,重点城市之间的分化也十分明显。

前十年里,人口增长速度最快的城市分别是厦门、苏州、深圳、北京、上海、佛山、郑州、天津、广州和东莞。除了郑州,其余城市全部来自东部沿海地区。而近五年时间里,原本人口增速靠前的苏州、佛山、东莞等地已位列倒数的位置,郑州、武汉、长沙、重庆等中西部城市则跃居前列。

不过,有七个城市在前十年及近五年这两个阶段的人口增幅都比较靠前,分别是厦门、深圳、北京、上海、天津、郑州和广州。

考虑到北、上、深、广四大都市近4年来面临着越来越严峻的“严格控制超大城市人口规模”任务,这四大都市的“低端产业”和人口规模有人为控制的因素,导致这四大都市可能存在着比一般中小城市更大规模的“地下经济”和“地下人口”,上述调查数据还有加权调整的必要。换句话说,这四大都市近5年的实际人口增量有极大可能超过政府统计所“呈现”的数据。

此番人口流动方向大转折,是中国工业制造外贸放缓,机器换人,2012年以来劳动适龄人口减少多重因素的结果,但最根本的原因是前两项。由此我们可以判断,苏州、佛山、东莞等前工业时代“世界工厂”的人口吸引力将会持续下滑,郑州、武汉、长沙、重庆等中西部城市的人口增速加快也只是产业向土地和劳动力更廉价的中西部转移的暂时现象,无法持续。而最终,大量工业流水线上的就业人口,因为工业产能过剩、机器换人等一系列原因,必将从工业流水线上解放出来,换一个角度来说,也就是失业。这部分失业人口,年纪大的回乡养老,生活水平不可避免地下降;年纪轻的势必将重新流动到大城市,参与大城市的服务业分工。

而新一代的年轻人,毫无疑问,他们的就业方向:不是在大城市,就是在通往大城市的道路上!

过去多年,中国的人口流向已经明显呈现出北上广深四大都市的每年流入人口总和,超过每年从农村进入城市的人口总和这一特征,今后,这一特征还会持续加强!而不是减弱!

对此,我们的决策层应该及时做好超级大都市“海纳百川,有容乃大”的知识和政策准备。我们的投资者也应该及时做好在全国范围内有效布局自己的房产投资的准备。

最新数据显示,20167月新增贷款4636亿元,其中,住户部门贷款增加4575亿(短期贷款减少197亿,中长期贷款增加4773亿)。可见,新增贷款几乎全部去买房了。说明投资渠道继续收窄,对传统工业预期不看好。众所周知,2015年下半年以来的楼市火爆,主要集中在一线、环一线和强二线城市。由此进一步验证,传统工业衰退导致投资和人口进一步向大城市转移的趋势格外明显。

显然,后知后觉的国有银行体系也还没有应对经济由传统工农业向现代服务业转型的能力,后者比传统工农业广阔得多的市场,眼下还只是风投的天下。

2016815凤凰政能亮NO.90《传统工业不景气,农民工会哪?》

 

A大焕财智书院3716日精彩开篇,已发独家目录:

1楼市投资八大思维陷阱;

2买房12大窍门;

3绝对不要相信北上广深人口拐点向下的鬼话;

4你为什么抓不住买房最好时机?

5开启未来30年的财富旅程(上)

6开启未来30年的财富旅程(下)

7  10万元13年如何变成500万?

8买房正确方法是从自己出发不是从房子出发

9从北京五六环的生活细节看城市边界(再次用数据、事实警告环大都市鬼城圈)

10集中力量谈一次学区房

11写字楼投资价值简析

12如何让知识具备超越金钱和权力的力量

13关于城市化和房地产的一些基本数据

【书院第3期】投资是在众人醒来前先行一步,投资是和时间空间赛跑:

http://tdh318.blog.sohu.com/322177977.html

 

B【众筹文章】楼市投资八大思维陷阱12大窍门

这篇文章,反复阅读,如果能够充分领会其精髓,掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。

 

    房地产投资必须要看到三年后是涨是跌,不看三年五年后只看短期的买房投资都是耍流氓。

财富是思想的副产品。很多人走着走着又回到了习惯性的老路上,陷入了以往的路径依赖,所以一直没有突破和飞跃性的提升。

投资其实是一种思想游戏。清晰地洞察未来,既是成功的关键,也是十分有趣好玩的事情。本文最重要解决的就是两个字:定力。

2014年中国城市化进入下半场【由政府和工业主导的上半场扩张模式,进入市场和服务业主导的下半场收缩模式】以后,楼市投资,亏的人多赚的人少的时代,说来就来了!

楼市投资,是资金密集型产业,更是智力密集型产业。“财富是思想的副产品”这一财富定律,在楼市投资领域表现得格外直接,淋漓尽致,立竿见影。未来的亏盈,由思维方式决定,不由钱多钱少决定,也不由权力大小决定。正确的思维与行动,可以事半功倍快速实现财务自由;错误的思维与行动,一个决定可以让自己几十年辛苦积累功亏一篑。2011年的限购限贷,已经导致了一大批扎堆三四线城市的开发商破产或者正在破产的路上。2014年底以来的大规模放水去库存,又将制造当下疯涨、未来没有未来的“环大都市鬼城圈”。大家不妨拭目以待。

一念天堂,一念地狱,“一念”何来?思维方式而已。因此,防止“一念之差”,全面盘点楼市投资中的思维陷阱,就成为本文的主题。它是我迄今为止耗时费力最多的一篇文章,呕心沥血整整半个月时间。也是众筹费用最高的一篇文章,定价,4998元。就这一篇。希望人们在决定下手投资之前,都能拿这篇文章出来好好读几遍。这篇文章,反复阅读,如果能够充分领会其精髓,掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。

众筹费用(仅限文章一篇,非参与众筹楼盘):每份4998元。

正文字数:22378

转账账户

开户行:中国银行北京幸福大街支行

户名:兰文娟

帐号:6217 9001 0000 3401 737

或者支付宝转账:兰文娟  18500186893

转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机:18500186893并注明“陷阱”二字。

 

C私人订制

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好的办法。今年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。3月份最低12万可以买到一套房,现有没有30万根本够不着了。3月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经四五倍了。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——201679日题记

 

    不同的人要采取不同的应对方法,只有量身订制才能准确给建议。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等2016516日起必须注明每套房变现的难易程度)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和陷阱)。

私人订制收费2万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同这个收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。

量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。本着对人对己负责的态度和精神,请至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。

    时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间赛跑。

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