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童大焕中国日记

 
 
 

日志

 
 
关于我

时评人

童大焕,1968年生于福建长汀,1990年毕业于中国人民警官大学科技系,工学学士。当今国内最活跃的时评人之一,视角独特、文笔犀利、高质高产。笔触涉及时政、财经、法律、教育诸领域,追求勇气、激情、理性的统一,冰炭相容的思想境界。

网易考拉推荐

疯狂的开发商【学员必读 非独家】   

2016-08-21 13:24:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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疯狂的开发商【学员必读  非独家】

 

等二手时代,你看看是不是有价有市。当年三四线城市也一样,疯涨,然后,然后就没有然后了!当年股市也一样,疯涨,然后,然后就没有然后了。

 

童大焕—2016819日星期五

 

利令智昏下,据说中国韭菜们的记忆只有短短七秒钟。这边伤痛未好,那边巨大的利诱又让人奋不顾身。

无数开发商和投资者还在上一波限购导致的三四线城市鬼城空城陷阱中无以自拔,新的“风口”又引得健忘的后来者趋之若鹜。这次风口是不限购的环大都市圈。媒体报道说,炒房已经炒到了距京100公里外的小县城。

宽松货币水漫金山,堵住这边涌向那边,所到之处,资产的小船水涨船高,很多人就以为自己脚下的大陆版块也抬升了,甚至有极个别人梦想抬升到和一线城市一样高。

无知的不止是个人投资者,还有大量大开发商。经济观察报2016818日《一线房企围猎环京楼市》让我们管窥其中的疯狂:

“从2013年左右,众多一线房企手握资本大棒,在北京及环京地区策马围猎,四处出击。截至目前,已经有一大批开发商在环京地区通过各种方式取得据点安营扎寨,比如万科、绿地、碧桂园等;还有一批在冲锋陷阵的路上,比如恒大、融创等。一线房企不断涌入,让这一地区竞争更加白热化。

“无论万科员工在香河被打和旭辉在大厂拍地资料被抢,还是恒大三次举牌廊坊发展和与环京楼市相关一系列并购、收购事件,其背后是开发商对土地的饥渴症与日益减少土地资源的反映,也折射出这一地区令人眼馋的市场空间。

“众多房企纷纷围猎环京楼市背后是整个地区持续火爆的市场,尤其是燕郊、大厂、香河和固安等几个北京较近的县市,房地产火爆情况超出许多人的预料,成为开发商不断涌入的一个重要原因。”

我曾写过文章《空城是业主、开发商和政府无知共振的结果》。那边厢,大开发商抢地,老板命令说:市场那么好(钱那么多,人那么傻),还不赶快安营扎寨?!这边厢,个人投资者说,大开发商也入驻,所以那里有价值。政府官员呢?乐得半遮半掩,不时放这个风那个风,给市场一点朦胧美。朦胧美更具诱惑啊!反正任期有限,长则五年短则三两年,政绩和灰色收入是他的,买单是开发商和投资者的。

有人说:新机场周围加产业群,固安并不差,对了,恒大入主廊坊发展,也是看好这一片区域,华夏幸福中超主场三年内进固安,瞧好吧!现在1.6万,年底你在(再)看。

我说:买房你只看年底?尤其是一手房?你这是炒股啊哪里是买房!!

又有人说:关键已经赚了很多了,难道还能回去原来的价格?

我说:等二手时代,你看看是不是有价有市。当年三四线城市也一样,疯涨,然后,然后就没有然后了!当年股市也一样,疯涨,然后,然后就没有然后了。

(货币大水来时,大家都以为自己可以乘长风破万里浪,不知道退潮时,资本的小船说翻就翻。)

还有人说:固安和香河的确不是太看好,但是童大焕把大厂固安香河并列,真是不懂地理了。(大厂离北京市新政府仅一河之隔。)

我说:你知道老子说的“鸡犬之声相闻,老死不相往来”吗?和市政府一河之隔,市政府就是它的菜?你知道西安曲江(南湖)“共享一湖水”的湖东和湖西是什么区别吗?

更有人用小人之心度君子之腹搞诛心之论:合作的地产商谈崩了么......被另几位“地产学者”抢到合作了所以索性唱空一下?

我当仁不让回击他:你这种小人之心活该输个底裤精光,我堂堂正正拒绝合作邀约,根本不谈一分钱条件!(20156月,是固安某大开发商的代理商主动邀请我搞团购,我不谈条件一口回绝。“谢谢。环北京地区除了燕郊我都不看好。所以恐怕只能以后寻找别的机会。”“燕郊也还要看地段。”“以后吧。你说的这一切我都明白。但是我更清醒的是,不管房子有多好,不管开发商多牛,不管今天多火热,到二手房的时候、到真正入住的时候就歇菜了。因为有一个无法逾越的东西,那就是通勤时间。我想提供给顾客有终极价值的东西。有些可能你一时半会不一定会理解,比如时间决定空间价值。”......

当你还在以恒大为自己的无知和贪婪背书的时候,兽爷《许老板背后有人》(2016-08-18)告诉你一个真实的恒大:

“恒大2015年的销售净利润率已经从前一年的16.09%下降到12.94%(大焕注:这个利润率已经远远赶不上一个市场上最最初级的房地产投资人了),资产负债率则从前一年度的77.61%攀升至81.22%,净负债是其息税折旧及摊销前利润(EBITDA)10倍,这样意味着什么?意味着恒大挣的钱也就勉强偿付利息。

“恒大还有两个特别不稳定的因素。一个是矿泉水、粮油和乳业等板块的亏损问题,另外一个就是土地储备的优化问题。

“标普今年48日对恒大的长期企业信用评级从‘B+’下调至‘B-’。他们近期又称,如果这家地产公司财务指标继续恶化,可能会将恒大评级从目前的‘B-’进一步下调。

“这显然是一家销售额过几千亿、高速膨胀却四处漏水、不断下沉的大船。从去年开始,谨慎的金融机构已经不借钱给恒大了。”

中国最好的开发商大概也就是万科,万达,绿城这三家。但若要论哪一家真懂城市化,我看没有一家。万科以管理致胜,且不多谈。万达以最充分吃透官员的政绩需求致胜,平均两年半迅雷不及掩耳建成一座万达广场,最充分满足官员短期政绩需求,所向披靡。但王健林“占领每一个物理空间”的雄心壮志,终于自己改写了“万达广场就是城市中心”的历史,并且使万达百货一半关门。绿城是全中国房子盖得最好的开发商,据说宋卫平那是相当的有情怀(当然在房价中收取高品质溢价那也是毫不含糊的),绿城股份转让给孙宏斌以后,有一次绿城一个客户要退房,孙不肯,听说宋还亲自给孙打电话,声泪俱下说这个客户是他的恩人,现在遇到资金麻烦了,要孙无论如何帮忙退房。我听到这个故事也感觉到好笑,不懂城市化,情怀顶个屁用啊!盖的房子拿的地大多在城市外部的犄角旮旯,这才导致公司被迫出售,也才导致客户遇急难时不是二手加价卖掉而是乞求开恩退房!

房地产野蛮生长的时代过去了。但每一波小小的浪花,都有人认为自己是弄潮儿;每一个风口出现,都有人认为自己长了一双翅膀。

2016820日星期香港东网“大焕视界”专栏第329

 

A大焕财智书院3716日精彩开篇,已发独家目录:

1楼市投资八大思维陷阱;

2买房12大窍门;

3绝对不要相信北上广深人口拐点向下的鬼话;

4你为什么抓不住买房最好时机?

5开启未来30年的财富旅程(上)

6开启未来30年的财富旅程(下)

7  10万元13年如何变成500万?

8买房正确方法是从自己出发不是从房子出发

9从北京五六环的生活细节看城市边界(再次用数据、事实警告环大都市鬼城圈)

10集中力量谈一次学区房

11写字楼投资价值简析

12如何让知识具备超越金钱和权力的力量

13关于城市化和房地产的一些基本数据

14心有准绳 目光如电

15为什么工业新城高铁新城航空新城通通要歇菜

【书院第3期】投资是在众人醒来前先行一步,投资是和时间空间赛跑:

http://tdh318.blog.sohu.com/322177977.html

 

B【众筹文章】楼市投资八大思维陷阱12大窍门

这篇文章,反复阅读,如果能够充分领会其精髓,掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。

 

    房地产投资必须要看到三年后是涨是跌,不看三年五年后只看短期的买房投资都是耍流氓。

财富是思想的副产品。很多人走着走着又回到了习惯性的老路上,陷入了以往的路径依赖,所以一直没有突破和飞跃性的提升。

投资其实是一种思想游戏。清晰地洞察未来,既是成功的关键,也是十分有趣好玩的事情。本文最重要解决的就是两个字:定力。

2014年中国城市化进入下半场【由政府和工业主导的上半场扩张模式,进入市场和服务业主导的下半场收缩模式】以后,楼市投资,亏的人多赚的人少的时代,说来就来了!

楼市投资,是资金密集型产业,更是智力密集型产业。“财富是思想的副产品”这一财富定律,在楼市投资领域表现得格外直接,淋漓尽致,立竿见影。未来的亏盈,由思维方式决定,不由钱多钱少决定,也不由权力大小决定。正确的思维与行动,可以事半功倍快速实现财务自由;错误的思维与行动,一个决定可以让自己几十年辛苦积累功亏一篑。2011年的限购限贷,已经导致了一大批扎堆三四线城市的开发商破产或者正在破产的路上。2014年底以来的大规模放水去库存,又将制造当下疯涨、未来没有未来的“环大都市鬼城圈”。大家不妨拭目以待。

一念天堂,一念地狱,“一念”何来?思维方式而已。因此,防止“一念之差”,全面盘点楼市投资中的思维陷阱,就成为本文的主题。它是我迄今为止耗时费力最多的一篇文章,呕心沥血整整半个月时间。也是众筹费用最高的一篇文章,定价,4998元。就这一篇。希望人们在决定下手投资之前,都能拿这篇文章出来好好读几遍。这篇文章,反复阅读,如果能够充分领会其精髓,掌握城市化规律和购房技巧的70%应该是可期的。

众筹费用(仅限文章一篇,非参与众筹楼盘):每份4998元。

正文字数:22378

转账账户

开户行:中国银行北京幸福大街支行

户名:兰文娟

帐号:6217 9001 0000 3401 737

或者支付宝转账:兰文娟  18500186893

转账后请将转账人姓名、邮箱发送短信至手机:18500186893并注明“陷阱”二字。

 

C私人订制

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好的办法。今年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。3月份最低12万可以买到一套房,现有没有30万根本够不着了。3月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经四五倍了。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——201679日题记

 

    不同的人要采取不同的应对方法,只有量身订制才能准确给建议。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等2016516日起必须注明每套房变现的难易程度)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和陷阱)。

私人订制收费2万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同这个收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。

量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。本着对人对己负责的态度和精神,请至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。

    时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间赛跑。

 

【我的投资哲学就是保守保守再保守】1大道至简,坚守规律,八风不动,矢志不移;2保守。从不敢奢望摘取阶段性涨幅最高的标的,而是老实本份地坚守价值投资理念,用时间等待价值和别人的回归。即使亲身经历过交易当年房价上涨1倍;交易期两个月涨幅超过此前2年;交易4个半月净增值为投资额4倍等等经历,也不敢夸口自己能把握什么“时机”。投资很难,首先要战胜自己的贪婪和举棋不定;投资也很容易,用最多的时间去认清价值,然后用时间和耐心静待价值回归。疯涨还是慢涨,那是上帝的事情。我,只问耕耘,收获,交给时间。

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